Najem krótkoterminowy vs długoterminowy – co jest bardziej opłacalne?

Jeśli inwestujesz w mieszkania na wynajem, do wyboru masz dwa modele najmu – najem krótkoterminowy, skierowany głównie do turystów, oraz stabilny najem długoterminowy.

Wybór nie jest prosty, bo każde z tych rozwiązań ma swoje mocne i słabe strony. Ostateczna decyzja powinna zależeć od Twoich celów, ilości czasu, jaki chcesz poświęcić na obsługę najmu, oraz – co niezwykle ważne – lokalizacji Twojej nieruchomości. 

W tym artykule w prosty sposób porównamy oba modele. Pomożemy Ci zrozumieć, jakie są realne zyski i koszty, jakie ryzyko się z nimi wiąże i jak potencjał Trójmiasta wpływa na opłacalność poszczególnych modeli. Wszystko po to, abyś mógł świadomie wybrać najlepszą drogę dla siebie i swojej inwestycji.

Kluczowe różnice między najmem krótko- a długoterminowym

Podstawowa różnica między tymi dwoma modelami sprowadza się do czasu trwania umowy, charakteru najemcy i sposobu przygotowania mieszkania. Zamiast opisywać to w długim akapicie, spójrzmy na bezpośrednie porównanie, które najlepiej zobrazuje kluczowe różnice.

Cecha	Najem krótkoterminowy	Najem długoterminowy
Czas trwania umowy	Zazwyczaj od kilku dni do kilku tygodni.	Minimum rok, często na czas nieokreślony.
Typowy najemca	Turyści, osoby w podróży służbowej.	Studenci, rodziny, pracownicy, osoby szukające stałego miejsca do życia.
Wyposażenie mieszkania	W pełni umeblowane i wyposażone, gotowe do zamieszkania (sprzęty, naczynia, pościel).	Może być częściowo umeblowane lub puste; niektórzy najemcy mają własne meble.
Elastyczność dla właściciela	Wysoka – możliwość korzystania z lokalu we własnym zakresie między rezerwacjami.	Niska – nieruchomość jest zajęta przez cały okres trwania umowy.

Jak widać, są to dwa zupełnie różne podejścia do wynajmu. Najem krótkoterminowy przypomina prowadzenie hotelu, podczas gdy długoterminowy to bardziej tradycyjna i stabilna forma udostępniania lokalu.

Potencjalne zyski i koszty – który model generuje większy dochód?

Na pierwszy rzut oka, najem krótkoterminowy kusi znacznie wyższymi stawkami dobowymi, które w atrakcyjnych lokalizacjach Trójmiasta mogą generować wyższy przychód miesięczny niż stały czynsz. Jednak za tymi liczbami kryją się znacznie wyższe i bardziej zróżnicowane koszty operacyjne.

Właściciel musi samodzielnie pokrywać wszystkie opłaty za media, internet, telewizję, a także wysokie prowizje portali rezerwacyjnych (często 15-20%). Do tego dochodzą stałe wydatki na profesjonalne sprzątanie po każdym gościu, pranie pościeli, uzupełnianie podstawowych produktów (kawa, herbata) oraz częstsze naprawy wynikające z intensywnej eksploatacji.

Z kolei najem długoterminowy to przede wszystkim przewidywalność i stabilność finansowa. Chociaż miesięczny czynsz jest niższy, to koszty właściciela są zminimalizowane. Opłaty za media zazwyczaj przenoszone są na najemcę, a ryzyko pustostanów jest znacznie mniejsze, co gwarantuje stały, comiesięczny wpływ na konto bez wahań związanych z sezonem turystycznym.

Zarządzanie i ryzyko – co wiąże się z każdym rodzajem najmu?

Poziom zaangażowania i rodzaj ryzyka to kolejne fundamentalne różnice. Najem krótkoterminowy to praktycznie praca na pełen etat, wymagająca ciągłej uwagi. Z kolei najem długoterminowy, po znalezieniu odpowiedniego lokatora, staje się niemal bezobsługowy.

Poniższa tabela przedstawia kluczowe aspekty zarządzania i ryzyka w obu modelach.

Aspekt	Najem krótkoterminowy	Najem długoterminowy
Zaangażowanie czasowe	Bardzo wysokie: stała komunikacja z gośćmi, zarządzanie rezerwacjami, koordynacja sprzątania, szybkie reagowanie na awarie.	Niskie: intensywne na etapie poszukiwania najemcy, potem ograniczone do minimum.
Główne ryzyka	Brak rezerwacji poza sezonem, negatywne opinie gości, zniszczenia wynikające z dużej rotacji osób.	Nieuczciwy lub niewypłacalny najemca, zniszczenie mienia, problemy z eksmisją.
Zużycie nieruchomości	Wysokie i przyspieszone z powodu dużej liczby różnych gości.	Standardowe, zgodne z normalnym użytkowaniem mieszkania przez stałych mieszkańców.

Warto pamiętać, że w obu przypadkach ryzyko można minimalizować. Na rynku istnieją profesjonalne firmy zarządzające najmem, które mogą przejąć na siebie wszystkie obowiązki – od obsługi gości w najmie krótkoterminowym, po weryfikację lokatorów i gwarancję zapłaty czynszu w najmie długoterminowym.

Potencjał turystyczny Trójmiasta a rentowność najmu krótko- i długoterminowego

Lokalizacja w Trójmieście jest absolutnie kluczowa i to ona często decyduje, który model najmu będzie strzałem w dziesiątkę. Jako jeden z najpopularniejszych kierunków turystycznych w Polsce, Trójmiasto stwarza fenomenalne warunki dla najmu krótkoterminowego, zwłaszcza w sezonie letnim, w okresach świąt i długich weekendów. Mieszkania zlokalizowane w pasie nadmorskim oraz w pobliżu gdańskiej czy sopockiej starówki mają ogromny potencjał do generowania wysokich zysków z wynajmu na doby.

Jednocześnie Trójmiasto to prężne centrum akademickie i biznesowe, co tworzy ogromne i stałe zapotrzebowanie na najem długoterminowy. Tysiące studentów, specjalistów i pracowników z różnych sektorów biznesu poszukuje mieszkań na stałe, co gwarantuje właścicielom stabilny dochód przez cały rok.

Dlatego ostateczna strategia musi uwzględniać mikrolokalizację. Nieruchomość na Przymorzu czy w Oliwie, blisko kampusu uniwersyteckiego i centrów biurowych, będzie idealna pod stabilny najem długoterminowy. Z kolei apartament na Wyspie Spichrzów, w Jelitkowie czy w sercu Sopotu, ma spory potencjał w najmie krótkoterminowym.

Najem krótko- czy długoterminowy? Jak podjąć decyzję dopasowaną do Twoich celów?

Ostateczny wybór to indywidualna sprawa. Musisz odpowiedzieć sobie na kilka pytań dotyczących Twoich oczekiwań, stylu życia i gotowości do podejmowania ryzyka.

Jeśli Twoim priorytetem jest maksymalizacja potencjalnych przychodów, nie boisz się większego, osobistego zaangażowania i akceptujesz ryzyko związane z sezonowością – najem krótkoterminowy może być dla Ciebie. Daje on też dużą elastyczność, pozwalając na korzystanie z mieszkania na własne potrzeby.

Jeżeli jednak ponad wszystko cenisz sobie stabilność, przewidywalny dochód i spokój, a Twój czas jest ograniczony, to zdecydowanie lepszym wyborem będzie najem długoterminowy. To bezpieczniejsza opcja, która zapewnia stały zysk przy minimalnym wysiłku po Twojej stronie.

Zanim podejmiesz ostateczną decyzję, warto skonsultować się z ekspertami z naszego biura nieruchomości. Dzięki doskonałej znajomości lokalnego rynku pomożemy Ci ocenić realny potencjał Twojej nieruchomości i wybrać strategię, która będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.

Twoja nieruchomość, Twoja strategia. Jak podjąć najlepszą decyzję?

Jak widzisz, nie ma jednej, złotej odpowiedzi na pytanie, który najem jest lepszy. Wybór między wynajmem krótkoterminowym a długoterminowym to decyzja, która zależy wyłącznie od Twoich indywidualnych celów, możliwości i apetytu na ryzyko.

• Najem krótkoterminowy to ścieżka dla tych, którzy stawiają na maksymalizację potencjalnych zysków i są gotowi na większe zaangażowanie oraz ryzyko związane z sezonowością. To model dynamiczny, który oferuje dużą elastyczność.
• Najem długoterminowy to z kolei opcja dla osób ceniących sobie przede wszystkim stabilność, przewidywalny dochód i spokój ducha. To bezpieczniejsza droga, która gwarantuje stałe wpływy przy minimalnym wysiłku.

Kluczem do sukcesu jest świadoma decyzja oparta na rzetelnej analizie. Pamiętaj jednak, że nie musisz podejmować jej w pojedynkę. Profesjonalna ocena potencjału Twojej nieruchomości i wsparcie doświadczonego biura nieruchomości może okazać się bezcenne, pomagając Ci uniknąć kosztownych błędów i w pełni wykorzystać możliwości Twojej inwestycji.